１週間で宅建士の基礎が学べる本 6日目
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いよいよ、１週間で宅建士の基礎が学べる本も残すところ後２日。
６日目の内容は広告関連の基礎知識ということだ。
早速見ていこう。
景品表示法
景品表示法というと、よく懸賞金、おまけの景品の額が法で定められていることは、しばしば耳にすることがある。そんな景品と不動産屋ってなんの因果が？と思ったが、要は消費者にとって過剰な誇張した広告は駄目だよ。あくまでも公平に客観的に不動産を広告し購買の意思は消費者の自由意志にゆだねるよ。という内容だ。
不当表示や過大景品を迅速に処理するために制定された独占禁止法の特例法である
一般社団法人 全国公正取引協議会連合会のホームページによると、以下の通りである。
ぎまん的な広告表示や過大な景品類の提供による不当な顧客誘引行為は、独占禁止法により「不公正な取引方法」として禁止されていますが、広告表示や景品類の提供は短期間のうちに実施され、波及性、昴進性を有するので迅速な処理を必要とします。
そこでこのような要請に応えるために、独占禁止法の特例法として、簡易迅速な手続で規制できるように、昭和37年5月15日不当景品類及び不当表示防止法（以下「景品表示法」といいます。）が
制定されたのです。景品表示法は、平成21年９月１日、消費者庁の発足に伴い、所要の改正が行われ、公正取引委員会から消費者庁に移管されました。
つまり景品表示法の立ち位置というのは、独占禁止法の特例法である。
そして、一般消費者を保護するものである。という認識でいいだろう。
そもそも景品とは・・・
「顧客を誘引するための手段として、方法のいかんを問わず、事業者が自己の供給する商品又は役務の取引に付随して相手方に提供する物品・金銭その他の経済上の利益」であり、物品、金銭ばかりでなく株券・金券などの有価証券、映画や旅行などヘの招待・優待、自社用の自動車や建物施設などを使用させる便益、さらには清掃や配送などのサービスなど、経済上の利益はすべて含まれます。
とのこと。
駅から徒歩１分は何メートル？
よく不動産物件で見るのが駅から徒歩ｘ分。
このｘ分って言うのは、誰が決めているのか？どうやって決めているのか？
私、個人的な感覚からすれば、不動産会社が適当にというか悪意をもってサバ読んで実際よりも短く設定しているものだと思っていた。
例えば、成人男性が駅から１０分かかるような距離ならば、「１０分だと買い手つかないかもしれないから、７分にしとくか？」という感じで設定しているもんだと思った。
が、これも法令で実は定められているのだ。
１分は80ｍである。
とのこと。
ただし、ここには信号の待ち時間などは考慮せずに、単に道のりが１分８０ｍなので、信号が多い駅前を経由することで実際表示されている時間より掛かってしまうことはあるようだ。
デメリットは全て表示せよ
戦後の混沌とした状況で、悪徳業者が犇いていた時代に定められた時代に定められたのが宅建業法。なので、この法律は消費者寄りである。消費者を保護しようとするならば、
だまされて契約することがないように、消費者のデメリットは全て表示しなさいというルールのようだ。これも施行された時代背景を考えればわかることだろう。
誇大広告、嘘はいかんよ。
これもそうだ。嘘なんてもってのほかである。
都市計画法・建築基準法
既存不適格物件とは
現在、既に建っているが、今の基準で照らすと違法な物件がある。これは法の改正があるたびに発生することで仕方のないことである。
ただ、現時点の法でＮＧな物件なので、再建築する際には現行法が適用されるので何らかの制限・制約があるよ。というものである。
建蔽率・容積率・道路（接道義務）
よく不動産の広告で見かけるのが、建蔽率・容積率。
基本の基本なのでまずはこれらを知っておこう。
建蔽率とは
これは２次元的（平面）に捉えて、敷地とそれに対する建物部分（主に１Ｆ部分）の割合のことである。
建蔽率（％） ＝ 建物部分の面積 ／ 敷地面積
だ。建物部分が敷地面積を超えることは絶対にないので、理論上の建蔽率の最大値は１００％である。
実際には用途地域に応じて建蔽率が定められているので、１００％ということは有り得ないようだが。
容積率とは
これは３次元的（立体）に捉えて、敷地とそれに対する「建物の全床面積の合計」の割合のことである。
この建物の全床面積の合計を「延べ面積」という。
容積率（％） ＝ 延べ面積 ／ 敷地面積
これは例えば、５０階建てのマンションだったら１Ｆあたりの面積Ｘ５０なので、容積率は１００％超えるというケースは多々ある。
道路について
土地を買うときは、接する道路とどのような関係なのか、というのが重要である。
ここでは、特に２点について解説。
敷地が２ｍ以上、道路に接しているかどうか
これは特に重要。
なぜならば、敷地と道路の接する距離が２ｍ未満だと、その敷地には建物を建てることができないのだ。
建物を建てられない土地・・・これを個人で所有してどうするんだろう。私的な公園でも作るのだろうか・・・。ともかく使えない土地なので、騙されて買うことがないようにしたい。
その道路は「建築基準法上の道路」であるか
建築基準法の道路とは・・・
原則として幅員４ｍ以上ある道。例外として４ｍ未満の道でも、昔からある道で、建築物が立ち並んでいて、特定行政庁の指定があるもの
とのことだ。
ともかく、幅員４ｍ以上あればＯＫとのことだ。
で幅員４ｍ未満だと何が起こるかというと、そこの土地に新たに建築物を建てるときは、道路の中央から２ｍ、土地を下がって建設しないといけないというルールがある。
これは何十年、何百年掛かるかわからないけど、いずれは道路を幅員４ｍ以上したいという国の意思である。
６日目まとめ
だんだんと実践的な内容に入ってきました。
段階を踏んでいるので、法令を読むのも苦ではなくなってきたかもしれません。
後１日で、基礎の基礎は終わりです。
そろそろ、宅地建物取引業士の教科書の選定に入らねば・・・ですね。